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房屋以“验收合格”为交付条件,该如何理解?
发布:2016年11月09日  浏览:383次

【喻伟东律师】88必发唯一官网互联网及常识产权部律师,浙江师范大学法学学士,曾长期从事司法行政工作,拥有较为丰富的基层实践经验,可以为客户提供多元化的问题解决方案。

 

 

  商品房预售合同中,房屋交付一直是纠纷频发的环节,一般问题主要集中在两个方面,一是质量问题引发的纠纷,二是交付条件存在争议。由于《商品房买卖合同》都会对房屋的交付时间进行明确约定,违约方往往需要向另一方支付数额较大的违约金,一旦在交付条件上出现分歧,双方都觉得自己占理,自然都不愿做出让步,最后只能对簿公堂。在审判实践中,各方对房屋交付条件认识不一,在法律理解上也存在差异,相似案件的判决结果却可能大相径庭。


一、案例先容

  吴某与某房地产开发有限企业签订了一份购房协议,约定吴某购买该房地产开发有限企业开发楼盘的一套三居室房屋,房屋交付时间为次年6月12日,房屋交付条件为“经竣工验收合格”。次年6月10日,该房地产开发有限企业向吴某发出收房通知书,告知其房屋已经验收合格,可以交付。而吴某认为小区的道路、绿化、消防等配套设施尚未施工完毕,房屋无法居住,拒绝收房,并要求该房地产开发有限企业承担未按期交房的违约责任。对于本案房屋是否符合交付条件,存在不同意见。

  第一种意见认为,吴某与某房地产开发有限企业在签订的购房协议已经约定了房屋交付条件为房屋经竣工验收合格,某房地产开发有限企业的交付符合双方合同的约定,吴某拒收缺乏依据。

  第二种意见认为,虽然某房地产开发有限企业在约定时间前通知吴某收房,但房屋配套设施不能满足使用条件,吴某有权拒绝领取房屋,并要求其支付逾期交房违约金。


二、原因分析

从以上案例不难看出,之所以会发生类似纠纷,焦点问题在于双方对自行约定的房屋“验收合格”的理解不同,最根本的原因可能是以下两方面:

  一是当事人简单套用示范文本,对交付条件约定不够明确。在原《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)第八条中约定:“出卖人应当在某年某月某日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第_种条件,并符合合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格;4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件;5、_____。” 实践中,买卖双方多数会选择第1项,同时又不会对“验收合格”作进一步明确。

  二是法律规定不一致,当事人作出对己方有利的理解。关于房屋验收的法律渊源很多,房地产法体系和建筑法体系两套规范体系并存,而且从效力等级来看,分别有法律、行政法规和部门规章以及地方政府规章。房地产法体系有《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》等,建筑法体系有《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等,由于上述法律法规的不一致,双方当事人会作出对己方有利的说明,例如,开发商主张 “验收合格”应理解为:经开发商、勘察、设计、施工和工程监理五方验收合格;而购房者却认为:验收合格是指开发商将取得竣工验收备案表,这样才能证明该房屋经官方确认达到交房条件。


三、“验收合格”到底该做如何理解

  依据现行法律法律等规定,对于房屋“验收合格”,分别有如下理解:

  (一)房屋的验收合格仅指工程质量验收合格,即建设单位收到建设工程竣工报告后,组织勘查、设计、施工、建立等单位进行竣工验收,也就是通常所说的“五方验收”。其依据是《建筑工程施工质量验收统一标准》将术语“验收”说明为“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上,参与建设活动的有关单位共同对检验分批、分项、分部、单位工程的资料进行抽样复验,根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认”。

  (二)房屋的验收合格指项目竣工验收,即包括工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格。其依据是《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

  (三)房屋的验收合格指综合验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定:“住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。”《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第五条、第六条也对房屋综合验收的相关内容作了规定。 另外,建设部、国土资源部等部委于2002年联合发出《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》明确:“所有商品住宅开发项目,未经竣工综合验收不得交付使用。”


  写到这里,似乎还是该老套地说一下自己的观点。建设部办公厅在2003年10月28日作出的关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函中提到:“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的,而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的,依据《立法法》第83条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的,适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第16条和第49条的相关规定,商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用,……”,结合《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定,个人倾向于认为,在房屋交付条件的理解上,如果双方只是约定将“验收合格”的房屋在指定期限内交付,只要开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理共同参加竣工验收,并形成了竣工验收合格的确认文件,就达到了房屋交付使用的条件,可以交付。当然,从有利于购房者的角度考虑,如果双方当事人另行约定将“提交竣工验收备案表”作为交房条件之一或进一步明确具体标准,则应该认定双方的此项约定有效。

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