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一起房价上涨背景下的购房纠纷处理纪实
发布:2016年09月22日  浏览:927次

【夏家品律师】88必发唯一官网高级合伙人、副主任,互联网及常识产权部主任,华东政法大学法学硕士。政协杭州市下城区委员会特聘委员、杭州市律协互联网信息专业委员会副主任、杭州宁波经促会奉化分会青年分会副会长兼秘书长、浙江省中小企业法学研究会副秘书长,杭州市大学生创业联盟创业导师。擅长互联网信息(电子商务)、民商事诉讼、企业并购治理、经济犯罪法律事务。

案情概要

2007年4月8日,金某与徐某夫妇签定一份《房屋买卖意向书》,其中约定:徐某夫妇将位于下城区三塘桂园X幢X单元302室的68平米房产一套以总价62万元价格转让给金某;付款方式为4月8日付定金1万元,5月10日前付首付款19万元,余款43万元银行按揭贷款;交房日期为5月30日前等。另金某、徐某夫妇及中介三方又约定,鉴于该房产三证遗失、现正补办中,待三证补办完成后再上网正式签定《房屋买卖协议》。

4月8日当天签约后,金某即交付定金1万元,徐某夫妇收下并出收条一份。5月11日,金某再付首付款19万元(包括定金1万元),徐某夫妇收下又出收条一份。6月15日,徐某夫妇向金某交付房屋钥匙并结清水电费等,金某拿钥匙后未入住或装修。然此期间,杭州房价猛涨,该房交易价约已上涨10万元且持续上涨中。7月5日,房产三证办出,然徐某夫妇迟迟不来上网签定协议及办理产权变更手续。8月9日晚,中介主持双方调解,徐某夫妇要求提价10万元,金某认为提价过高、无法接受,调解未果;当晚,徐某夫妇即当面向中介、金某各递交一份《函》,明确表示不再出售该房产。8月12日,徐某夫妇雇人开锁并安排老人强行入住。

8月16日,金某聘夏家品律师为代理人。8月29日,经一番调查取证等诉前准备后,金某向下城区人民法院起诉,要求徐某夫妇继续履行合同,协助办理房屋产权变更手续等。


争议焦点

10月24日,下城区人民法院公开开庭审理此案。庭上,原告代理人夏家品律师询问出庭证人亦即房产中介经纪人鲁某,并围绕《房屋买卖意向书》效力、房屋交付及买卖合同目的及房屋买卖合同继续履行等争议焦点,与被告展开了数轮激辩。

争议焦点1《房屋买卖意向书》是否构成《房屋买卖合同》

被告认为,与原告金某签定的是《房屋买卖意向书》而不是《房屋买卖合同》,不卖房所违反的是《房屋买卖意向书》内容,那么也只要按《房屋买卖意向书》约定的“违约责任”条款,支付定金(1万元)的50%——5000元违约金即可。

夏家品律师认为,双方所签协议虽名为“意向书”,但无论从约定内容还是从签订过程来分析,均已具备房屋转让合同的构成要件,依法应认定为房屋转让合同。因为,第一,原被告双方签订的《房屋买卖意向书》分别就房屋状况(包括房屋地址、建筑面积、抵押情况、租赁情况及产权证编号)、房屋价格、付款方式、交房时间、特别事项(包括税费承担及房屋设施)和违约责任等内容作了明确、具体的约定。意向书这些约定内容,已完全符合了《城市房地产转让管理规定》第八条关于房屋转让合同内容的要求。

第二,《房屋买卖意向书》第三条约定“出售方同意出售并签订此意向书后,此意向金即转为购房定金”,第八条约定“若出售方接受甲方买受条件,并在乙方与出售方应执的意向书上签字,则出售方也执一份。三份意向书具有同等法律效力”。由此只要出售方接受买受条件并签字确认的话,《房屋买卖意向书》即可转为房屋转让合同。

被告孔铁林、徐燕芳现接受原告所出买受条件,并在意向书第2页“出售确认”一栏上签字确认“本人同意大利足球甲级联赛方以上有关总价和付款方式等有关房屋买卖的条款约定”。故而,被告所确认的是房屋买卖条款,所签订的实质上是一份房屋买卖合同!

其三,从签约过程来看,房屋买卖合同也已成立。要约、承诺是合同订立的方式,本案中,原告提出购房买受的条件是一个要约行为,要约到达后,被告接受买受条件是一个承诺行为,一旦被告在意向书上签字盖印则合同成立。

所以,被告方以《房屋买卖意向书》所约定之违约责任,主张免除其应承担的不卖房违约责任,根本无法成立的。

争议焦点2 房屋是否交付及买卖合同目的有无落空

被告提供“调解录音资料”、10月16日水费收据、10月16日物业管理发票各一份,证明其当初卖房是为了归还另一房产的银行按揭款,原告没将余款43万元支付导致归还按揭款的初衷无法实现而合同目的落空及房屋并没实际交付,故而有权主张解除合同。

夏家品律师认为,被告方的“合同目的落空”及“房屋未交付”观点根本不能成立!因为:1、购房协议已生效,原被告双方均应受合同约束,2007年6月15日,三方在场的情况下,被告依约向原告交付了房屋钥匙亦即移交了房屋占有使用权,原告事实上占有使用了房屋。所以,被告凭事后10月16日的物业费、水费单据,不足以否定房屋已交付之事实。

2、《房屋买卖意向书》第2条第3款约定“2007年5月30日交房结清一切费用”之“一切费用”,不包括43.2万元余款。证人鲁某当庭已说得非常清楚“一切费用仅仅包括物业、水费、电费,不包括余款”,此其一;

其二,分析合同签订的当时情势亦可知,《房屋买卖意向书》所约定的“一切费用”不可能包括余款43.2万元。因为,2007年4月8日合同签订之时,三方都清楚:“三证”被遗失而正补办之中,最早要在7月10日才补办出第一本证——房屋所有权证;同时,“余款肆拾叁万贰千元整银行贷款”,贷款是要将房屋所有权抵押给银行的情况下,银行才会放贷43.2万元,所以退一步讲,即便办理贷款速度极快,那么最早也得7月10日后原告才能拿到贷款,试问:原告5月30日拿什么去支付余款,又怎么会傻到去约定一条注定违约的条款,让自身承担违约责任?!

3、被告所言“卖房款用于还贷”一说,无论听录音资料,还是看庭审情况均表明这仅系被告的单方说法,真实性令人质疑。退一步讲,即便被告所说属实,亦构不上其违约的理由。因为,将卖房款用于还贷,是卖房后被告对售房款的一个自由处分行为,与房屋买卖过程无关;若非要回过头来看,那也至多算得上一个被告卖房的缘由,而不是本案所涉房屋买卖合同的合同目的。卖房缘由与合同目的,是两个完全不同的概念,绝不可混为一谈。被告卖房目的无论为了还贷或者其他,均不影响房屋买卖合同目的;况且,被告业已拿到了首付款19万元,也就更无从谈起所谓的“合同目的落空”一说!

争议焦点3房屋买卖合同是否应继续履行

被告认为,既然当初卖房初衷不能实现,那么也就不想再卖房,按《房屋买卖意向书》约定支付5000元违约金后,房屋买卖合同自然不用再履行。

夏家品律师指出,《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此规定可知,违约金仅仅是违约责任承担方式之一,继续履行是第一序位的违约责任方式,并且追究违约方何种责任的选择权在于守约一方。

协助办理房屋产权变更手续,是房屋出卖方应负的合同义务之一,并且有且只有当房屋出卖方先履行了此项义务后,房屋买受方才能按照合同约定去办理购房按揭贷款,如约支付购房余款。本案中,被告丢失房屋“三证”导致补办,进而导致购房按揭贷款办理延后,故购房余款无法如约支付的过错在被告一方。

7月7日新《房屋所有权证》(杭房权证下移字第07531906号)补办完毕,7月16日新《契证》(证号:2007A0000905928)补办完毕,10月16日,新《土地使用权证》补办完毕,即房屋“三证”全部补办完毕,房屋买卖合同继续履行的条件完全具备。那么,原告要求被告继续履行房屋买卖合同,合情合法,故被告依法应承担继续履行的违约责任,协助办理房屋产权变更的各项手续。


法院判决

庭后,夏家品律师经与原告金某分析案外不利的现实因素——“该房8月12日被徐某夫妇撬锁进入,况且现房内有七旬老人住着”后,认为尽管法律上获支撑的可能性极大,但日后实行将不可避免会遭遇波折。鉴于诉讼效益之考虑,夏家品律师在下城区人民法院11月3日组织第一次调解的时候,建议原告转变诉讼策略、作两手准备:一方面要求被告继续履行,另一方面也愿意接受房价上涨所造成的差价赔偿。原告采纳了律师建议。然第一次调解,终因双方金额差距过大,调解无果。

后鉴于该房存在被转手之风险及增加二次调解的谈判筹码,11月10日原告向下城区人民法院提出诉讼财产保全申请,查封诉争标的——三塘桂园X幢X单元302室房产,并同时向法院提供三塘桂园小区实时房价的相关资料。

12月28日,下城区人民法院组织第二次调解。被告方迫于急售房产及缺乏法律支撑等因素,终于答应愿意赔偿原告因房屋上涨而造成的绝大部分差价损失。当日,下城区人民法院作出【2007】下民一初字第1356号民事调解书:一、被告徐某夫妇归还原告金某房款19万元;二、被告徐某夫妇补偿原告金某11.25万元。上述二项合计302500元于2007年12月30日前一次性付清。原告对此结果表示满意。


购房建议

尽量慎买“三证不全”房产

一步错满盘皆输。购房者买房第一步,慎重选择是关键,建议慎买“三证不全”房产。现实中的“三证不全”,或者是丢失造成的,或者是当时未全部办出造成的,或者是无法办理造成的。现在的房产交易多因中介参与证件审核,故无法办理的“三证不全”房产上市的情形已不多,一般纠纷多发生于“三证”丢失或当时未办出情形。夜长梦多,房价上下波动的市场风险常在,若“三证”丢失或未办出,要想完成房产交易势必得等“三证”补办完成或全部办出,这期间定会间隔一段时间,短则月余,长则数月。如果此期间,房价发生猛涨或暴跌,均会诱发大量的违约行为,故“时间越长,风险越大”,建议购房者尽量谨慎选择“三证不全”房产,缩短交易时间,降低交易风险发生概率。

尽快慎签《房屋转让合同》

签订《房屋转让合同》之前,买卖双方往往会签一份房屋买卖意向书。较之《房屋转让合同》,房屋买卖意向书关于当事人权利义务及房屋情况等条款内容的约定相对粗线条,无法全面约束当事人及防范交易风险。所以建议购房者,在签订房屋买卖意向书后尽快上网签订正式的《房屋转让合同》,这一点在杭州显得尤为紧要,因为目前杭州实行透明售房制度,一旦上网签订《房屋转让合同》后,售房网系统即有了该套房产交易的记录,除非买方同意取消第一交易的情况下,该套房产无法进行第二次销售,这样就有效防范了“一房二卖”现象出现。当然,《物权法》2007年10月1日施行后,购房者亦可选择向登记机构申请不动产预告登记,防范“一房二卖”,最大限度保障交易安全。

签订《房屋转让合同》时,购房者应谨慎对待合同中的每一条款,尤其是房产面积、装修、设施等,房款支付时间及方式,房产交付时间及方式,逾期付款或交房的违约责任等内容。建议购房者合理评估自身偿付能力,量力而行,避免草率约定日后或许无法及时完成的条款,减少违约风险。 

尽早实际占有新购房产

先占先得,法律上尽管往往难获支撑,但实践中,确有实实在在的效果。正如本案,若原告金某当初在被告交付钥匙之后,即刻入住或装修该房产的话,即便被告徐某夫妇日后反悔、不卖该房产,原告金某也相对处于优势地位。后因被告徐某夫妇撬锁进入并安排七旬老人入住后,双方优势地位发生变化。因为即便原告金某官司打赢,若现入住老人赖着长期不搬的话,那么原告得再申请实行且极大可能无法一步实行到位,届时耗时耗力。也正鉴于如此考虑,原告方后方才转变诉讼策略,由要求继续履行改为赔偿损失。所以建议购房者一旦收房后,应尽早实际占有新购的房产,形成占有的一种事实状态。

尽力提高纠纷化解效率

条条大路通罗马,《合同法》规定之违约责任有继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失、赔礼道歉、支付违约金及定金等多种形态。一旦遭遇对方违约、纠纷不可避免时,作为购房者理应保持沉着思考,理性分析实时利弊因素,或选择诉讼,或选择调解,或先诉讼后调解,或先调解后诉讼,或要求继续履行,或要求赔偿损失,或要求支付违约金……尽力选择一种既能迅速解决纠纷,又能最大限度争取利益的解决方式,提高纠纷化解效率,避免“赢了官司输了钱”尴尬局面的出现。本案适时调整诉讼请求,即是一例。

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