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法治“钥匙”打开烂尾楼欠款“死结”——浅谈最高院确认 “购房户债权优先赔偿”
发布:2015年11月20日  浏览:875次

【周 倩】88必发唯一官网企业部律师助理,上海大学法学学士,曾就职于安徽省宁国市人民检察院。


一、最高院确认“购房户债权优先赔偿”

烂尾楼是购房者心中梦魇,很多人花费大半辈子积蓄等来的却是“财去楼空”的结果。被称为“济南最著名烂尾楼”的彩石山庄,从明星房产项目演变为涉及2000多名购房户的的群体性事件,引发多名购房户上访维权。为了维护购房群众的切身利益,济南中院经过反复调研论证,形成了“购房户基本债权应优先受偿的意见通过省院向最高院报告20147月,最高院答复认可了这一意见

烂尾楼事件因为涉及人数众多、矛盾复杂,即使进入司法程序,也常常是久拖不决。有的地方由党委、政府出面协调,甚至采取“政府买单”方式,无法从根本上解决问题。这一答复体现了以法治思维解决群体性纠纷的理念,正如一把法治“钥匙”打开了烂尾楼欠款“死结”,为全国其他地方以法治方式处理烂尾楼问题提供了思路和方法。

二、彩石山庄事件回顾

20066月,在济南影响力巨大的老牌大型企业三联集团推出了彩石山庄项目,由最初只对三联集团职工内部销售扩大到后来的对外销售。品牌信用度和性价比吸引了众多购房者。据了解,2146户购房者交纳总房款近9亿元,其中1741户购买了“五证”不全(《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》)的水晶花园和白领公寓项目,405户购买了手续齐全的绿松苑和尚华居项目。就在购房户们满心期待着按照合同约定入住新房的时候,三联集团因为资金链断裂陷入了濒临破产的僵局。20089月,彩石山庄全面停工。历经八年,购房户的购房款问题始终没有得到妥善解决。

在最高院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见后,济南中院启动了对彩石山庄项目的调解方案。购房户刚刚开始有些抵触,但经过人民调解员反复说明方案的合法性、合理性和现实性后,越来越多的购房户接受了调解协议。后济南中院于2014年10月30日依法拍卖三联集团涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物,拍得16.296亿元。据了解,截止2014年12月5日,白领公寓、水晶花园项目共1724名购房户陆续和三联集团达成调解协议并经司法确认,8.2亿元实行款发放完毕,手续齐全的绿松苑和尚华居这两个项目也将通过司法调解的渠道妥善解决。

三、法律分析

彩石山庄事件的问题核心在于其涉案人数众多,涉案标的额巨大,涉及多家银行的查封债权,以及购房户、供货商、建筑商、失地农民等多个利益主体。而三联集团已经是资不抵债,各方利益难以平衡。在法律和司法说明没有明确规定购房人可以优先于其他债权人进行受偿的情形下,购房群众的利益难以实现。

《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定:破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:
(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;
(三)普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

根据以上规定,购房户债权属于普通破产债权,本应位列第三清偿顺序,最高院为什么会作出认可购房户的基本债权应优先受偿的答复意见呢?笔者认为是基于以下几点考虑:1、相比于银行、建筑商等其他债权人,用血汗钱买房子的购房者属于弱势个体。房屋作为重大生活资料,购房者能不能如期获得房屋关系到生存。最高院认可购房户的基本债权优先受偿体现了以民为本,有利于保障广大老百姓的基本权益;2、彩石山庄的购买者有一部分是三联集团内部职工,认可购房户债权优先赔偿,同时可以起到安抚企业职工、保障企业职工基本权益的作用,这与《破产法》将企业职工相关债权放在第一顺序受偿的立法本意是一致的;3、彩石山庄事件本身具有极强的特殊性,涉及行政、司法、国企等复杂背景,认可购房户的基本债权应优先受偿可以起到安稳民心、平息访民的作用。这样的处理方法无疑能最快、最彻底的深入问题核心,解决症结难题。

再者,根据2002年6月20日最高院出台的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号):一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理实行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。(参考合同法第286条:发包人未按照约定支付价款的,承包人经催告在合理的期限内逾期不支付的,可以与发包人协议将该工程折价,也可申请法院依法拍卖该工程,工程价款就该工程折价或拍卖款优先受偿。)至此,大家可以看出,最高院早在2002年就已经认可了特定情况下购房户债权优先于建设工程价款优先受偿权。这也是基于救济处于弱势地位的购房者权益的考虑。

当然,在具体适用“购房人的购房款返还请求权优先”这一意见的时候,还有很多急需解决的细节操作问题。比如,购房者范围如何界定?与出于生活消费需要而购房相比,因经营需要而购房是否同样可以适用这一意见?对购房者已交付的购房款数额有何要求?消费者的优先受偿权仅仅及于所购房屋上,还是包括开发商的其他资产或金钱权利?在同时存在失地农民等弱势群体对开发商的债权请求权时,各方利益如何协调才能取得最好的效果?为了解决这些问题,还需要相关部门制定更加完善的法律法规。

还有一点值得思考的是,如果购房者买房时开发商未取得五证,涉及到商品房买卖合同可能无效时,购房者债权还具有优先性吗?就最高院针对彩石山庄事件作出的答复来看,此种情形下购房户债权仍应优先受偿(购买了“五证”不全的水晶花园和白领公寓项目的1741户得到了优先受偿)。

四、律师建议

“烂尾楼”的形成主要来源于几个方面,比如开发商盲目投资、市场定位不准、施工质量低劣被迫停工、开发商债务缠身、资金链断裂等,其危害性有目共睹。

要从根本上解决“烂尾楼”难题,于政府来说,需建立土地招拍挂的科学评价体系,可以将竞拍者的综合实力纳入竞拍标准,以确保土地能够正常施工和交付,发挥其市场价值。

于开发商来说必须规范经营行为,合法合规地进行商品房销售。只有这样,才能维护房地产市场的正常交易秩序,创造稳定健康的市场环境,企业自身也才能稳步发展,逐步壮大。

而对于处于弱势地位的购房者而言,明知开发商未取得五证而与其签订商品房买卖合同,同样可能需承担一定的法律责任。正如彩石山庄事件中,一些购房者明知三联没有取得商品房预售许可证而与三联集团签订买卖合同,其最终要自行承担20%的利息损失。因此,必发88唯一官网提醒广大购房者:签订商品房买卖合同时,要特别注意开发商有没有取得商品房预售许可证,签订后也要及时办理网签,早日拿到“房产证”这把维权利器。

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