全国免费咨询热线

0571-88965880

打印腾智解读
借名买房发生纠纷,房屋权属到底归谁所有
发布:2017年11月13日  浏览:1034次

【编辑:喻伟东律师】

提问


借名买房是现实生活中大量存在的一种现象,借名人由于规避法律或政策、逃避债务、获取贷款等原因,以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下。而一旦被借名人将房屋转让并登记至第三人名下继而引发纠纷,借名人往往以房屋的“真实权利状态与登记状态不一致”为由,主张其为该房屋的真实权利人。对于房屋到底归谁所有这一问题在实践中存在一定争议。

 


一、存在的不同观点


(一)关于“物权说”。


该观点认为,如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据,能够证明双方之间存在借名买房关系,则被借名人虽然根据房屋买卖合同等文件,被登记为房屋所有权人,但这并非当事人的真实意思表示,据此作出的权属登记不具有原因行为基础,故而导致登记权利状态与真实权利状态不一致。此种情况,应回归真实权利状态,故借名人请求确认物权的,应予支撑,直白地说,就是房子该归借名人所有,这种观点被称为“物权说”。

(二)关于“债权说”。


该观点认为,借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定,只能约束合同双方当事人,如登记权利人与第三人之间就房屋买卖达成有效协议,且基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,则第三人系合法的房屋所有权人。借名人不能根据借名买房协议的约定,直接取得房屋的所有权,但其对于被借名人享有债权,这一观点被称为“债权说”。


二、不同观点导致结论不一致


被借名人与第三人对房屋进行交易,第三人能否取得该房屋以及取得依据,在前述不同观点下结论并不一致:

“物权说”坚持借名人对房屋具有所有权,同时还主张应当区分对内和对外关系。在不涉及第三人利益的情况下,物的支配秩序即物权的静态利益具有重要性,故法律保护事实物权。但在涉及第三人时,法律保护的出发点是法律物权,以保证交易第三人利益为重,着重维持交易秩序安全。由于登记权利人并非真实权利人,其处分房屋的行为当属无权处分,第三人是否享有房屋所有权关键是能否符合善意取得条件。

而同样在涉及第三人交易的情况下,“债权说”认为,由于登记权利人就是真实物权人,其享有的是合法的房屋所有权,故登记权利人将房屋出卖给第三人,系有权处分,第三人取得房屋所有权与善意取得制度无关。 

三、哪种观点能更好地处理借名买房问题


有的学者认为“债权说”在处理此类借名买房问题上能更好地实现法律效果与社会效果的统一,而我个人也倾向于赞同此观点,主要理由是:

首先,对不动产物权归属的认定不能脱离我国法律规定。我国《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,故登记标志着不动产物权变动的最终完成。如依照“物权说”的观点,借名人与被借名人因存在借名买房协议而径直认定借名人对房屋享有所有权,将虚化不动产登记在不动产物权变动中的法律作用或效果。

其次,借名买房这一类型的权属争议,应当区分物权行为和债权行为。借名人与被借名人虽然约定房屋所有权归属于借名人,但该约定仅具有债权效力,被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务,借名人因此而成为这一关系下的债权人。

最后,借名买房中的借名人往往是出于规避政策、转移资产、逃避债务等追求自身的某种利益的目的,其应当承担由此带来的房屋所有权得不到法律认可的相应风险。如按照“物权说”的观点,以为规避普通商品房限购政策而借名买房为例,则此时可确认借名人的房屋所有权,但这将导致限购政策所要实现的目的的落空。但按照“债权说”的观点则可较为圆满地得到解决。在借名人与被借名人对房屋权属产生争议时,借名人只享有对被借名人的债权,并不对房屋享有所有权,故其确认所有权的请求不能得到支撑。而其对被借名人提出的协助过户登记的请求,则应区分不同情况加以对待:通常情况下,借名买房合同是有效的,借名人有权要求被借名人协助其办理房屋过户登记。但在借名人因规避房产限购政策而与被借名人签订借名买房合同时,借名人于诉讼时仍不具备购房资格或房产不具备转让交易的条件,其请求因法律上的履行不能而不应得到支撑。

分享:
XML 地图 | Sitemap 地图