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夫妻一方擅自处分共有房屋的法律效力判定
发布:2017年09月27日  浏览:4649次

【编辑:喻伟东律师】

房产纠纷一直是引人关注的话题,而其中对于夫妻共有房产处置所引起的纠纷比较多见,情况也相对复杂,现实生活中以下这种情况就十分普遍:夫妻一方将在夫妻存续期间购买的属于双方共同所有的房屋登记在了一方名下,之后该方将房屋按照市场正常价格出售给第三人,但尚未过户,另一方以不知情为由主张买卖合同无效,甚至在买受人已经长期居住的情况下要求返还房屋,效力如何认定?相信不少人第一感觉就是“善意取得”或“表见代理”,那事实上是否真的就如此简单明呢?

今天就针对这一情况,依据相关判例做一些探讨。


夫妻一方未经共有人同意,擅自处分共有房屋,效力如何认定?

首先,要确定的是夫妻一方擅自处分共有物,是无权处分还是无权代理?我国众多学者认为未经许可擅自处分共有物是无权处分,具体而言,认为共有人中之一人或数人未经其他共有人同意擅自以自己名义出卖共有物的,应当定性为无权处分。而审判实务中也常将擅处共有物作为出卖他人之物的一种特殊形式对待。

其次,如果是无权处分,那合同效力如何?我国《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。据此,有人会肯定地说无权处分合同属于效力待定,但事实上对此一直存在“无效说”、“有效说”、“效力待定”几种观点。

而2012年5月10日最高人民法院颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的说明》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支撑”,因此,依据该条规定无权处分合同应为有效。至于这当中的理解,则颇有争议。最高院在《最高人民法院关于买卖合同司法说明理解与适用》一书中,称《合同法》第五十一条所说的“处分”和“合同”,仅指处分行为即标的物之物权的转移变更,而不包括负担行为。这当中涉及物权理论对于负担行为与处分行为的区分,负担行为表现为债权行为,处分行为表现为物权行为,因此,买卖合同作为负担行为是有效的,效力未定的是处分行为即案涉房屋的所有权是否发生转移。当然,对于该说明也有不同意见,因涉及物权行为等理论争议在此不做展开。

第三人是否适用善意取得制度?

依据我国《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定,其基本构成要件一般包括让与人对标的物无权处分,受让人须实际占有让与人转移占有的动产、对于不动产完成登记,受让人为善意等诸多要件。其中出让人的无权处分行为是善意取得的前提,这也是前述确定夫妻一方擅自处分共有房屋是否属于无权处分的必要性所在。如果是无权代理,则涉及到的是是否构成表见代理的问题,两者显然不同。此外,较为关键的是在前述所举案例中,妻一方擅自处分共有房屋,第三人尚未完成房屋权属变更登记,因此不满足善意取得制度的要求,进而无法认定其已成为房屋的所有权人。

既然无权处分合同有效,那在尚未过户的情况下,房屋能否过户?

由于第三人尚未成为房屋所有权人,因此发生纠纷后其诉讼请求一般都是要求办理房屋过户手续。相信大多数人认为,既然合同有效当然要继续履行完成过户,理由有:第一,此类案件中不排除是夫妻双方串通,因房价上涨而反悔不愿履行合同,若不加制止,有违诚实信用原则;第二,第三人以市场价格购买属于善意,应予以保护;第三,法院可以通过强制实行实现过户,从而平衡双方利益;第四,如第三人已经实际占有使用房屋至今,如将房屋返款,显然导致双方利益失衡,显失公平。

但也有观点认为,合同虽然有效,但不能过户,主要理由就是区分了物权变动的原因与结果。认为合同有效并不必然导致房屋过户结果的发生。

第一,对于负担行为的买卖合同的效力,不以出卖人享有标的物所有权为要件,而对于物权变动的处分行为来说,未经共有人同意之前,效力待定,而在前述案例中,另一方配偶不同意处分行为,《物权法》第九十七条的规定,处分共有的不动产应当经过全体共同共有人的同意。因此,擅自处分房屋一方的处分行为无效,涉案房屋不能过户。

第二,至于第三人利益保护问题,《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的说明》第三条第二款规定:“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支撑”,在买卖合同有效的情况下,买受人可以通过向出售人主张违约责任或者解除合同请求损害赔偿来获得补偿。该观点在北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第00379号“张林诉雷秉欧、李术宝房屋买卖合同纠纷案”得到支撑,且该案例还在最高人民法院《人民司法·案例》2015年第22期刊刊载。

房屋作为不动产有人看中其投资属性,也有人将其视为安身立命之所,但无论属于哪一种情况,个人建议,对于房屋买卖合同,双方当事人都应谨慎处理为好。双方当事人应当本着诚实信用原则,事先对于迟延办理或无法办理房屋过户等后果约定相应的违约责任,事后对于权属变更登记也应当及时办理,以尽量避免发生纷争。

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