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关于物业维修基金,你了解多少?
发布:2017年03月03日  浏览:1388次

【编辑:喻伟东律师】


在资讯中大家时常能看到这样的报道:某些小区出现屋顶漏水、电梯停摆、墙面脱落等情形却因为无人愿意出钱维修而陷入僵局。有人可能会有疑问:这不是该由开发商来出资保修的吗?或者由物业企业用物业费来维修?要么业主凑份子钱一起来修?


事实上,律师在日常咨询中遇到有这类疑问的人还真不少。随着小区使用年限的增加,物业一旦超出保修期以后,物业维修、保养问题日益突出,业主对于该费用如何支出往往一头雾水。而事实上每个业主在购买商品房时都缴纳了一笔叫物业维修基金的钱,通俗来说它就是房屋的“养老金”,本文结合杭州的实际情况,就物业维修基金的相关问题作些简单先容。


什么是物业维修基金?

物业维修基金又称“住宅专项维修基金”、“公共维修基金”等,一般由业主在购房时或办理产权证时按一定比例缴纳,在指定银行专户专储,专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。依据《住宅专项维修资金管理办法》相关规定,该比例是当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。而《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》第六条则规定:“新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。”杭房局〔2005〕251号《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》将具体数额明确为:不带电梯的多层物业每平方米建筑面积35元,带电梯的多层、小高层(中高层)、高层等物业每平方米建筑面积65元,排屋、别墅每平方米建筑面积45元(注:以上标准适用于杭州主城区,不含萧山区、余杭区及各县市)。

物业维修基金由谁保管?

物业维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。

说白了,就是钱是业主共同所有,但由政府通过在银行开设专户进行管理。

那具体是哪个政府部门在管呢?《住宅专项维修资金管理办法》规定:“县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的引导和监督工作。”如以杭州为例,物业维修基金的主管部门就是杭州市物业维修资金管理中心(杭州市物业服务管理中心)。当然,按照规定,政府主管部门应当对物业维修资金建立年度公布与日常查询制度,接受业主的监督。

在什么情况下才能使用物业维修基金?

物业维修基金必须在住宅共用部位、共用设施设备保修期满后在需要进行维修、更新或改造时才能使用。如果住宅还在保修期内,应该由建设单位也就是房产开发商来承担保修责任。依据《杭州市物业管理条例》的相关规定,建设单位在房屋产权初始登记之前,应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保证。 一旦经专业机构鉴定,房屋确定存在质量问题等情形的,建设单位又不履行保修责任,维修费用可以在物业保修金中列支。

但是,并不是说住宅一超过保修期,出现任何问题都可以用物业维修基金,事实上使用该基金的条件还是比较严格的。因为物业维修基金只能专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新。也就是说至少要满足两个条件:

一是用于共用部位、共用设施。共用部位一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

二是要中修以上。《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法实施意见》(杭房局[2004]280号)规定:”物业共用部位、共用设施设备单体项目工程一次性维修(包括更新、改造,下同)费用在 3000元以上的,视作中修以上的维修项目。”

那如果中修以下的维修和更新费用怎么开支呢?答案是,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支。因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担。

物业维修基金如何申请使用?

首先,物业企业要根据维修和更新、改造项目提出使用方案(包括维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位等基本情况)。然后,递交给业委会征求相关业主意见,同时在物业管理区域内进行公示。

其次,征得相关业主(需要专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主)同意,再由业委会审核确认,才能上报给政府主管部门。


这里需要说明的是,相关业主是与需要维修、更新或改造项目相关的业主,而非整个小区的所有业主。例如,比如一个单元的某台电梯坏了,维修费用就从这个单元业主的维修基金账户内支取。

最后,政府主管部门经核实,一般先拨付额度70%的维修费用,工程完成后,再拨付维修费用的余额。对于那些比较紧急、涉及公共安全的项目,如电梯、消防等,可以按照“简易程序”办理,也就是可以走“绿色通道”。一般而言,简易程序需要有市(县)质检局或消防大队的书面批复,另外所有材料也还是要经过业委会审核,要有业委会的同意函并且盖章。

如何提升物业维修基金的使用效能?

实践中,物业维修基金普遍存在支取困难的窘境,既有业主自治水平不高,例如没有成立业委会等原因,也有业主对公共事务参与积极性不高,难以达到“三分之二”比例的因素。

要解决这个问题,从本根上来说需要加强业主自治水平。就目前而言,许多地方政府从规则制定上寻找出路,例如,杭州市政府进行了“反向”设置,其规定在不实行专业化物业管理的住宅小区,申请使用物业维修基金可采用公示的方式征求业主意见。如果提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的,视同“经专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意”,可申请使用物业维修基金。而宁波市在《关于印发<宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则(试行)>的通知》中也有类似规定。

此外,在现实操作中,依据《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》第五条的规定,对涉及金额小,又比较紧急的维修,还可以做了个很有效的设置,即事先通过业主大会议事规则或管理规约等授予业委会一定的自主权,授权业主委员会在一定额度内(比如5万元)和一定情形下(事关公共安全比较紧急),不必再去挨家挨户征求意见,直接由业委会申请使用物业维修基金。

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