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国土部回应“温州房屋产权到期”:自动续期不收费
发布:2017年01月23日  浏览:530次


国土资源部副部长王广华在2016年12月23日的《自然资源统一确权登记办法(试行)》资讯发布会上表示,针对温州当地二十年住房土地使用权到期问题,国土资源部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即业主不需要提出续期申请,不需要缴费,可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》办理相关手续”。


国土部:少数住宅用地使用权到期续期不需申请

《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(中发〔2016〕28)号提出:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。《意见》发布后,社会各方很关注,一些媒体关注温州等地出现的少数住房的国有建设用地使用权到期问题。

近期,国土资源部收到了浙江省国土资源厅《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》(浙土资〔2016〕64号),温州当地群众期盼尽早解决20年住房土地使用权到期问题,方便其办理住房交易、过户以及不动产登记手续。为解决这些群众当前面临的实际问题,维护其应有权益,国土资源部商住房和城乡建设部同意后,复函并抄送各地国土资源管理部门,地方在相关“法律安排”明确之前,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理:



一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的,权利人不需要专门提出续期申请。


二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。


三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时,正常办理房地产交易和不动产登记手续,涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理相关手续”。


国土资源部提出“两不一正常”的过渡性办法,是贯彻《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的要求,主要考虑是便民、利民,在相关法律安排出台前,由地方根据本地实际,先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题,维护群众权益,解决行政管理部门在房地产交易和不动产登记等工作中遇到的操作难题。

之所以是过渡性办法,一方面是温州这次出现的问题,牵扯面小,只涉及少量住房,属于改革初期先行先试造成的个别情况,有其特殊性,另一方面是相关法律安排尚未出台,地方行政管理部门先按此办法操作,待相关法律安排出台后,再与之做好衔接。

对带有普遍性的70年住宅土地使用权期间届满的续期问题,关系到广大人民群众的切身利益,国土资源部高度重视,将继续加强调查研究,在相关工作中积极建言献策。


附:温州事件回顾



温州一批土地使用权到期需花1/3甚至一半房价续期

凤凰财经讯【2016年4月报道】据温州网报道,近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。经排查,鹿城区内即有600余宗。


有业主续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万,而他们房产交易价也才不超过100万,也就是说,如果要续期,缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右。


温州国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时表示,媒体报道中的王女士,之前也找我咨询过,我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方,土地使用权70年的房子,好比4S店里的新车,而只剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车,这两者的价值哪个高哪个低,大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候,就好比她用高价买了辆快报废的二手车。


他表示,目前房地产市场透明度不足,很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义,房子本身说白了就是砖块水泥,房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称,导致土地使用权价值被低估,对于续期,群众的心理预期还是存在差距的。


他说明道,在国有建设用地使用权出让中,出让年限不同,土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前,建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题,不要让自己买亏了。


续期要缴纳的土地出让金是怎么计算的,张少清表示,《物权法》只规定了“自动续期”,但该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。在国家没有具体实施细则的情况下,目前大家基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。


张少清还说明了温州部分土地年限20年即将到期问题是如何产生的。


1990年5月19日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,开始对城镇国有土地使用权实行出让制度;第八条规定:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;第十二条规定:居住用地出让年限最高为70年。


《条例》发布后,温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期,市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时,将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权,并收取土地出让金。


当时,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。




70年住宅土地使用权到期之后怎么办?


从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注,不论是最高年限70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期呢?


11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。《意见》明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。


北京大学法学院教授常鹏翱认为,《意见》敬重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。


中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。


杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

本文来源:中国律师、凤凰资讯等


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