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关于商品房买卖合同应当知道的那些事儿(下)
发布:2017年01月12日  浏览:572次

【编辑:陈苗】

本文为《商品房买卖合同应当知道的那些事儿》的下篇,上篇内容请参阅昨日推送。



四、商品房买卖合同不是想解除,就能解除的!

商品房买卖合同签订并备案后,涉及的商品房就已经打上了某人专属的标签。

如果要撕掉标签,另行销售,则必须需要通过两个关卡:

一是解除商品房买卖合同(一般通过解除协议确认);

二是撤销商品房买卖合同备案。

当然还有可能存在第三个关卡,就是解除银行按揭贷款合同、撤销预抵押登记等,该种情况本文暂不考虑。

   

 解除商品房买卖合同需要考虑的因素主要系是否有权解除,包括是否存在法定或约定的解除事由、解除权是否已经消灭等。但是撤销商品房买卖合同备案,则可能更为程序化,需要与主管部门沟通确认需要的文件及办理的手续。

  1、商品房买卖合同的解除期限是3个月或1年,超过期限,解除权消失。

由于商品房开发往往需要几年时间,从签订商品房买卖合同到支付购房款,再到收房,时间跨度较大。很多时候,开发商到要交房了,才开始针对一部分未按时付款的购房者采取措施,如解除商品房买卖合同。但是等要解除的时候,发现自己已经不具有解除的权利。

商品房买卖合同司法说明第十五条规定:

“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支撑,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”



根据这一规定,解除商品房买卖合同是有期限限制的:

(1)开发商迟延交付房屋或者购房者迟延支付购房款的,合同有约定的,解除权应按合同约定的解除权发生之日起一年内行使,否者会失效。商品房买卖合同一般会直接约定迟延交付房屋或者迟延支付购房款之日起90日期限届满后,买受人或出卖人开始享有解除权。也就是说约定的交付房屋或支付购房款之日(实际未交房或未交钱)起90日期限届满后一年内,买受人或出卖人可以解除商品房买卖合同,逾期解除权就消灭了,即无法解除商品房买卖合同。除非双方自行协商一致解除,否则法院不予支撑解除的诉请。

(2)如果法律没有规定、合同也没有约定,买受人或出卖人可以向对方催告交房或付款,催告后的三个月期限内,是对方交房或付款的合理期限。如果三个月内,对方仍未履行,前述三个月合理期限届满后,催告方就可以解除商品房买卖合同。此时,如果对方催告有权解除商品房买卖合同一方行使解除权,则该方行使解除权的期限仅有三个月;如果对方没有催告,则行使解除权的期限是前述三个月合理期限届满后一年内。逾期行使,解除权消灭。

当然,读者可能会疑惑,毕竟商品房买卖合同司法说明第十五条仅就出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款两种情形下的解除权期限进行规定,其他情形下的解除权是否就没有期限限制了?关于该种疑惑,法院的观点基本为虽然司法说明仅就出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款两种情形下的解除权期限进行规定,但是关于商品房买卖合同履行、实现最重要的两个方面——交房和付款,相关解除权期限也仅有一年,更何况是其他原因形成的解除权,其他原因形成的解除权期限应当适用前述解除权期限。


综上,

解除权成就时,

有权一方应当及时行使。

否则,

无法解除商品房买卖合同

那就尴尬了!

当然,

如果双方协商一致解除合同,

也是可以的。


    2、商品房买卖合同撤销备案,可能需经诉讼程序获得民事调解书或民事判决书。

根据实践操作,部分房管部门就撤销商品房买卖合同备案,要求开发商通过诉讼程序取得民事调解书或民事判决书后,才可以办理,即使双方协商一致,通过签订协议解除也不可以。

综上,提请开发商注意确认房管部门撤销备案的要求及程序,避免虽然与购房者解除商品房买卖合同,但是无法撤销备案,无法另行出售商品房。解除商品房买卖合同的效果等于零。

五、商品房买卖合同纠纷不再属于专属管辖范围!

一直以来,关于商品房买卖合同纠纷的管辖法院都会理所应当地认为是不动产所在地法院,即商品房所在地法院。


但是在笔者立案时碰了一鼻子灰之后,意识到前面的既定印象应当改一改(当然不排除仍有部分法院,适用不动产纠纷管辖)。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的说明》(以下简称:民事诉讼法司法说明)第二十八条规定:

“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。

不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;

不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地”

根据这一规定,农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷等四类纠纷适用不动产纠纷确定管辖,普通的商品房买卖合同纠纷不适用不动产纠纷确定管辖,而是适用合同纠纷确定管辖。

《民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”。

《民事诉讼法》 第三十四条“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”。

根据上述规定,关于商品房买卖合同纠纷,合同有约定的根据合同约定确定管辖,合同未约定管辖的,由被告所在地法院或合同履行地人民法院管辖。

关于合同履行地,《民事诉讼司法说明》第十八条规定“合同约定履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同,交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行,当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的,由被告住所地人民法院管辖”,

因此如果开发商诉请要求支付购房款的,作为接受货币一方(接受的应为购房款,如果诉请解除合同并要求支付违约金,则不适用),可以根据前述规定,将开发商所在地作为合同履行地,从而由开发商所在地人民法院管辖。

前述几点,是笔者近几年办理了几起商品房买卖合同纠纷案件后,印象比较深刻的点,希翼能够对购房者、开发商有所启发。当然,由于法院的不同、房管部门的不同,实际操作方式也可能不尽相同,具体以法院审理、房管部门办理为准。

(全文完)


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