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商品房买卖合同应当知道的那些事儿(上)
发布:2017年01月09日  浏览:484次

【编辑:陈苗】


在楼市火爆的今天,房价已经将老百姓日常居住的房子推向了越来越无法企及的诗和远方,而购房者与开发商签订的商品房买卖合同就是通行证。

鉴于商品房买卖合同所涉标的的特殊性、约定事项的专业性等特点,和建设工程施工合同一样,国家工商总局、浙江省工商局均有相关范本。开发商提供的商品房买卖合同一般都是在前述范本基础上,经过加工,并向相关部门备案后,才准予以使用。十几页,甚至是几十页的合同,看似已经将所有问题一网打尽,但是一旦发生纠纷,往往会发现很多实际问题并没有约定清楚,或者很多问题不是约定就可以解决的。

一、未取得预售许可证,商品房预售合同存在无效可能!

部分开发商为尽早获得资金,可能在未取得预售许可证的情况下,就开盘向外界出售商品房。很多购房者为抢占先机,往往不顾开发商未取得预售许可证的风险,或者购房者根本没有意识到开发商未取得预售许可证,主观地认为商品房可以出售,双方可以签订商品房买卖合同,那么双方签订的商品房买卖合同一定是有效的,殊不知已经中了开发商的套路。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》(以下简称:商品房买卖合同司法说明)第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”之规定,开发商未取得商品房预售许可证,开发商与购房者签订的预售合同无效。

当然部分开发商可能投机取巧,将商品房买卖合同改为协议书、意向书等形式,但如前述协议书、意向书等将房号、价款、支付方式、交房日期等主要事项约定明确,则仍有可能被认定为商品房买卖合同,并根据商品房买卖合同司法说明第二条被认定为无效。

商品房买卖合同无效的后果,除非双方均按约履行,直至合同履行完毕,否则一般根据房价的涨跌,存在区别对待的两种情况:

1、房价涨了,开发商觉得卖亏了,则可能通过主张商品房买卖合同无效,就不把房子卖给购房者了。当然购房者之前已经支付的钱,还是可以要回来的,至于违约金,由于缺乏合同依据,可能无法主张。

2、房价跌了,购房者觉得买亏了,则可能通过主张商品房买卖合同无效,直接退房。开发商的如意算盘,可能就落空了。

 这种情况下,开发商也有可能利用时间差,争取在购房者起诉前取得商品房预售许可证,以使商品房买卖合同有效。根据商品房买卖合同司法说明第二条“在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”之规定,只要在购房者起诉前取得商品房预售许可证,商品房买卖合同可以被认定有效。

综上,提请购房者注意:在签订商品房买卖合同之前,一定注意查看开发商是否已经取得预售许可证。提请开发商注意:预售商品房之前,应当取得预售许可证,否则即使“改名换姓”,仍有可能根据实质内容,被定性为商品房买卖合同,从而存在协议无效的风险。

二、商品房买卖合同的补充协议虽未经备案,亦有效!

开发商提供的商品房买卖合同,一般都是在范本的基础上稍作加工,然后向相关部门备案后生成。既然已经经过备案,那是否就没有商量的余地?在备案的商品房买卖合同之外签订补充协议,是否是无效的?答案是否定的。

商品房买卖合同事先进行备案,并不是防止双方变更商品房买卖合同,而是通过商品房买卖合同备案、网签等方式就商品房交易进行管理,同时也是为了避免开发商利用强势地位设置不平等条款。

合同是签订双方协商一致的结果,虽然商品房买卖合同已经备案,但是并不意味着双方就必须按商品房买卖合同备案范本签订,双方仍可以就合同条款进行协商。双方可以通过签订补充协议的方式,进一步明确双方的权利和义务。

综上,提请购房者注意:在签订商品房买卖合同之前,一定要看清楚合同条款。如有异议,应与开发商协商,签订补充协议。同样,开发商也可以通过协商,将部分无法备案但并未违反法律法规的合同条款加入补充协议中。

三、按揭贷款的付款方式,一定要设置特别条款!

一般情况下,购房者都会采用按揭贷款的支付方式购买商品房。由于签订商品房买卖合同、银行按揭贷款合同与银行最终放款,存在一个银行审核的阶段,因此签订商品房买卖合同、银行按揭贷款合同之后,并不意味着购房者已经付清购房款。如果在前述审核阶段,发生购房者没有付清首付款、限购限贷政策出台、首付款提高、利率提高、购房者本身存在信用问题等情况,均会影响银行的放贷。

开发商应当设置特别条款,即明确在合同签订之日起多少日内,无论任何原因,如果银行没有放款,则购房者应当在前述期限届满后几日内,通过其他方式付清购房款。通过该特别条款,明确购房者的付款期限,明确开发商行使解除权等的起始日,否则,由于未明确约定,双方可能陷入僵局。

同时购房者也需要注意日常的信用情况,避免影响日后购房时银行的放贷。虽然购房者与银行签订了按揭贷款合同,但是并不意味着一定可以取得全部贷款。购房者的信用情况、首付款支付情况等,都有可能导致无法获得按揭贷款,导致需要通过其他方式付清购房款,增加资金压力。

(未完待续……)

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